在房产交易为了少交税费、获取更高贷款额度，买卖双方一拍即合签订 “阴阳合同”：一份合同标注真实交易价格，仅双方留存；另一份合同故意压低房价，用于网签备案和申报税费。然而，看似 “双赢” 的操作，实则如同埋下一颗 “定时炸弹”，随时可能让交易双方陷入法律与经济的双重危机。广东道从律师事务所结合实际案例与法律规定，为您深度解析买房签 “阴阳合同” 背后的巨大风险。
典型案例：“阴阳合同” 引发的纠纷漩涡
案例一：张先生购买一套二手房，与卖方约定总价 300 万元。为减少契税和增值税，双方签订了两份合同：“阳合同” 上房价写为 220 万元，用于办理过户手续；“阴合同” 则明确 300 万元的真实成交价。房屋过户后，张先生按 300 万元支付尾款时，卖方却突然反悔，以 “阳合同” 为依据，要求张先生仅支付 220 万元。张先生无奈之下起诉至法院，尽管最终法院认定 300 万元的 “阴合同” 为真实意思表示，但漫长的诉讼过程耗费了大量时间和精力，还额外产生了诉讼费用 。
案例二：李女士通过 “阴阳合同” 将房屋高价售出，“阳合同” 压低房价进行备案。几年后，当地税务部门在稽查中发现该异常交易，认定李女士存在偷逃税款行为。李女士不仅被要求补缴巨额税款、滞纳金，还面临罚款，其个人纳税信用也受到严重影响，后续在贷款、购房等方面都遭遇诸多限制 。
法律解读：“阴阳合同” 为何触碰法律红线
从法律层面来看，“阴阳合同” 的本质是通过虚假意思表示掩盖真实交易目的。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理 。在买房 “阴阳合同” 中，用于备案的 “阳合同” 因价格虚假，属于虚假意思表示，应认定为无效 。而 “阴合同” 虽体现真实交易，但如果存在逃避税费、骗取贷款等违法目的，同样可能面临无效或被撤销的法律后果 。
此外，“阴阳合同” 还可能触犯行政与刑事法律责任。在税务方面，《中华人民共和国税收征收管理法》明确规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税 。买卖双方通过 “阴阳合同” 降低计税价格，属于典型的偷税行为，将面临补缴税款、滞纳金，并处以罚款；情节严重的，可能构成逃税罪，面临刑事处罚 。若涉及骗取银行贷款，还可能触犯贷款诈骗罪等罪名 。
风险剖析：买卖双方需警惕的多重隐患
- 买方风险：
- 产权纠纷隐患：若卖方反悔，以 “阳合同” 主张权利，买方可能面临支付高额诉讼成本，且房屋产权归属存在争议风险 。即使最终胜诉，也可能因长时间纠纷错过购房时机，造成经济损失。
- 贷款违约风险：通过 “阴阳合同” 抬高贷款申请额度，一旦银行发现实际交易价格与贷款申报不符，可能认定买方骗贷，要求提前收回贷款，甚至追究法律责任 。此外，后续房屋再交易时，因备案价格过低，可能影响房屋估值与交易价格。
- 卖方风险：
- 税务法律风险：如前文案例，卖方因偷逃税款面临巨额补缴与罚款，严重影响个人财产与信用。
- 合同履行风险：买方可能以 “阳合同” 为借口，拒绝按真实价格支付尾款，卖方维权困难，即使胜诉也可能面临执行难问题 。
- 共同风险：“阴阳合同” 行为一旦被举报或查处，不仅交易可能被迫终止，买卖双方还可能被列入失信名单，影响后续的房产交易、贷款申请等活动 。
风险防范：合法合规交易才是正道
- 拒绝侥幸心理：明确认识 “阴阳合同” 的违法性与高风险性，摒弃通过不正当手段获取利益的想法，树立合法合规的交易观念 。
- 规范签订合同：在房产交易中，严格按照真实交易价格签订合同，如实申报税费。如有税费优惠政策，通过合法途径申请。
- 寻求专业帮助：交易过程中，委托正规的房产中介与专业律师协助，确保合同条款合法、权益清晰。律师可对交易流程进行法律审查，规避潜在风险 。
- 了解政策法规：买卖双方主动学习房产交易相关的法律政策，清楚自身权利与义务，避免因无知陷入法律纠纷 。
买房签 “阴阳合同” 绝非省钱捷径，而是充满法律风险的危险之举。广东道从律师事务所提醒广大购房者与卖房者，遵守法律法规，选择合法合规的交易方式，才能真正保障自身权益。若您在房产交易过程中遇到法律问题，欢迎随时联系我们，专业律师团队将为您提供全面、专业的法律服务。
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