在借贷关系中，为保障债权的实现，债权人常要求债务人提供房产抵押。然而，实践中存在仅签订抵押合同，却未办理抵押登记的情况，这会对债权人的优先受偿权产生重大影响。广东道从律师事务所将结合法律规定与实际案例，为大家详细解读。
法律规定：登记是不动产抵押权设立的生效要件
根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 而民法典第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产包括建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权。这表明，对于房产抵押，我国采取登记生效主义，未经登记，抵押权不成立。
案例分析：未办理登记，优先受偿权诉求未获法院支持
曾有这样一起案件，甲向乙借款，并签订了房产抵押合同，约定以甲名下的一套房产作为抵押担保。双方虽签订了合同，但一直未办理抵押登记手续。借款到期后，甲未能按时还款，乙遂将甲诉至法院，要求就抵押房产优先受偿。法院经审理认为，由于双方未办理抵押登记，抵押权未设立，乙对该房产不享有优先受偿权，最终仅判决甲偿还借款本金及利息，驳回了乙关于优先受偿权的诉求。
风险解析：未登记导致的不利后果
- 优先受偿权丧失：如上述案例，抵押权人无法就抵押房产优先于其他债权人受偿。当债务人资不抵债，面临多个债权人追讨债务时，未办理抵押登记的房产将与债务人的其他财产一同按比例清偿债务，抵押权人的债权可能无法得到充分保障。
- 抵押房产被擅自处置风险：在未办理抵押登记的情况下，抵押人可能在抵押权人不知情时，将抵押房产转让、再次抵押或进行其他处分行为。一旦房产被合法转让给善意第三人，抵押权人将无法对该房产主张权利，债权实现将更加困难。
应对建议：及时办理抵押登记，保障自身权益
- 增强法律意识：债权人在接受房产抵押时，务必充分了解抵押登记的重要性，不能仅凭抵押合同就认为债权已得到充分保障。要认识到，只有完成抵押登记，抵押权才真正设立。
- 及时办理登记手续：在签订抵押合同后，应尽快与抵押人共同前往不动产登记部门办理抵押登记。办理登记时，需准备好相关材料，如抵押当事人的身份证明、抵押登记申请书、抵押合同、房屋所有权证等，确保登记手续顺利完成。
- 定期核查抵押状态：办理抵押登记后，抵押权人也不能掉以轻心，应定期关注抵押房产的状态，如是否存在被查封、抵押登记是否有效等情况。若发现异常，及时采取法律措施维护自身权益。
抵押房产未办理登记，将使抵押权人的优先受偿权面临落空风险。为避免此类情况发生，债权人应严格依照法律规定，及时办理抵押登记手续。若在房产抵押过程中遇到法律问题，可随时咨询广东道从律师事务所，我们将为您提供专业的法律服务。
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